湖北省鄂州市人民政府


鄂州市人民政府关于印发《鄂州市物业管理实施细则》的通知



鄂州政发〔2006〕26号

各区、乡、镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：
《鄂州市物业管理实施细则》已经2006年10月23日市政府常务会议审议通过，现予发布，请遵照执行。



二OO六年十一月三日　




鄂州市物业管理实施细则

第一章 总则

第一条　为规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据国务院《物业管理条例》的有关规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条　本细则适用于本市行政区域内的物业管理及其相关活动。
本细则所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和相应场地。所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条　市房产管理部门是全市物业管理工作的主管部门，负责组织本细则的实施，负责对全市范围内的物业管理活动进行监督、指导和管理。
公安、工商、物价、建设、规划、园林绿化、市政、环卫、供水、电力、电信、邮政等行政和公用企事业单位，依照法律法规的规定，负责各自职能范围内的管理和服务工作。
第四条　本市新建住宅区应当实行物业管理；未实行物业管理的旧住宅区，应当创造条件，逐步实行物业管理。

第二章　业主及业主大会

第五条　房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第六条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第七条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，同时，应依照本细则和业主大会议事规则开展活动，并接受市房产管理部门的指导。
一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，主要依据为：
（一）物业统一规划、功能配套设施完善、布局合理；
（二）住宅物业建筑面积不低于3万平方米；
（三）与社区居民委员会自治区域相适应。
第八条　业主人数较少或者不足3万平方米的物业管理区域经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第九条　有超过50%业主提议或者物业投入使用二年以上的，应当召开首次业主大会或业主代表大会。
首次业主大会在市房产管理部门的指导下，由建设单位和前期物业管理企业负责组织召开。
业主在首次业主大会会议上的投票权，按照业主拥有的合法房产套数计算，每一套计一票。业主的投票权以记名的形式行使。
第十条　业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员、监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十一条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
采用集体讨论形式的，可以通知全体业主参加会议，也可以以栋、单元等为单位，推选若干名代表参加会议，或由业主决定以其它方式推选业主代表参加会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应能代表物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主。
采用征求意见形式的，应当在征求意见前15日内通知全体业主，并告知会议议题的议程。征求意见的结果应当及时公开并告知业主。以书面形式征求意见的，经业主签名的意见方为有效，且应有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十二条　业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责组织，每年至少召开一次。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。同时应告知相关的居民委员会，并邀请居委会代表、物业使用人列席。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十三条　业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会可以由5至15人组成，具体人数根据物业管理区域的大小确定。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向市房产管理部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第十四条　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十五条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由市房产管理部门责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三章 前期物业管理

第十六条　建设单位在办理商品房预（销）售许可手续和业主、业主大会选聘物业管理企业之前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅物业低于3万平方米的，经市房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并与之签订书面的前期物业服务合同。
第十七条　建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，作为房屋销售合同的附件，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第十八条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
前期物业服务合同可以约定期限；但期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第十九条　建设单位在报批商品房开发项目规划方案时，应当根据物业管理的需要，在规划方案中配置必要的物业管理用房。物业管理用房的面积，按不低于建设项目房屋建筑面积的2‰配置，且最低不少于20平方米。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主，由市房产主管部门依法办理房屋产权登记手续。
第二十条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第二十一条　物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第四章　物业管理服务

第二十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并具备从事物业管理的相应资质。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第二十三条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第二十四条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第二十五条　物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第二十六条　物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本细则第二十一条第一款规定的资料。
物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本细则第二十一条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
第二十七条　物业管理服务价格应当遵循合理、公开与物业管理服务内容和质量相适应的原则。经济适用房和普通住房的物业服务收费实行政府指导价，由双方当事人按照物价、房产部门制定的物业服务收费标准签订协议，并向全体业主公示。其他住宅和非住宅的物业收费实行市场调节价，具体价格由双方协商约定。
物业管理服务价格一经约定后实行明码标价制度。物业管理企业对其企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等内容应在小区的显著位置进行公示。
物业服务收费可以采取包干制或酬金制。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
第二十八条　物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位交纳。出售后已移交给物业买受人的房屋，空置半年以内的，由物业买受人减半交纳物业服务费；超过半年的，全额交纳物业服务费。
第二十九条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当进行劝阻和制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第三十条　物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第五章 物业配套设施建设

第三十一条　按照“新区新办法，老区老办法”的原则，由相关部门建立物业管理强制性规范。强制性规范建立后，凡新建住宅小区在规划设计阶段即按规范要求，充分考虑后期物业管理的便利和需要，规划、设计好物业管理用房、水电直供管网、绿化、环保、环卫、文体娱乐、教育等各项配套设施。在建设过程中，市相关职能部门应加强监督，确保配套建设到位。
第三十二条　旧住宅小区应按照规范要求，在五年内逐步调整到位。旧住宅区仍由原开发建设单位进行管理，有经营收入的，由原开发建设单位按规范要求承担部分资金或公共用房，完善相应公共配套设施；开发主体已消亡的，各相关公用企事业单位按各自行业分工补齐和改造不完善的公共设施、设备，整顿后通过招标或委托等方式交由专业的物业公司进行物业管理。
第三十三条　在物业管理区域内，供水、供电等部门要负责各自管网、设施设备的建造、维修和养护并直供到户。自本细则实施之日起，凡新建住宅均按规定实施水、电直供到户，做到同步规划、同步施工、同步验收。已建成住宅，应逐步实施水改、电改。供水、供电部门应按市物价部门核定的收费标准，负责对所有已经竣工验收并交付使用的房屋进行供水、供电管网改造并直供到户，不得向居民收取额外费用。
第三十四条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位直接向每一位业主收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第六章 物业的使用与维护
第三十五条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第三十六条　业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第三十七条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第三十八条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第三十九条　住宅物业和非住宅物业的业主，应当按照规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金的收取、使用、管理按照《鄂州市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》执行。
第四十条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第四十一条　物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）破坏房屋外貌；
（四）擅自改建、占用物业共用部位；
（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；
（七）排放有毒、有害物质；
（八）发生超过规定标准的噪声；
（九）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
第四十二条　业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房屋所有权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
改变物业使用性质未经相邻业主书面同意或无业主委员会证明的，有关主管部门不得审批。

第七章　罚 则

第四十三条　违反本细则规定依照国务院《物业管理条例》相关责任条款进行处理。

第八章　附 则

第四十四条　本细则自 年 月 日起施行，《鄂州市城市住宅区物业管理试行办法》（鄂州政发〔2001〕73号）同时废止。


财政部


财政部关于印发《财政部行政执法过错责任追究办法》的通知
财法[2004]5号

部内各单位，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处：
为了贯彻《行政许可法》和《国务院办公厅关于贯彻实施行政许可法工作安排的通知》中有关建立实施行政许可责任追究制度的精神，同时按照依法行政、依法理财的要求，进一步完善财政部行政执法过错责任追究制度，我们对2000年12月18日财政部办公厅发布的《财政部行政执法过错责任追究暂行办法》（财办发[2000]78号）进行了修改，制定了《财政部行政执法过错责任追究办法》。现印发你们，请遵照执行。
附件：财政部行政执法过错责任追究办法

二ＯＯ四年四月二十七日

附件：

财政部行政执法过错责任追究办法



第一条 为了规范财政行政执法行为，强化财政执法监督，提高财政部行政执法人员的执法水平，保障公民、法人和其他组织的合法权益，制定本办法。
第二条 本办法所称财政行政执法，是指财政部机关、财政部派出机构、法律法规授权的组织或者财政部委托的组织（以下统称执法机构）及其工作人员，在财政行政管理活动中依法行使财政行政职权，适用法律、行政法规、规章和其他规范性文件作出具体行政行为的活动。
第三条 执法机构及其工作人员，在财政行政执法中有过错的，依照本办法追究行政执法过错责任。法律、行政法规、规章另有规定的，按有关规定执行。
第四条 本办法所称行政执法过错，是指执法机构及其工作人员在执法过程中，因主观上的故意或者过失，违反法律、行政法规、规章和其他规范性文件的行为。
第五条 追究行政执法过错责任应当遵循实事求是、有错必究、处罚与过错相适应、教育与惩处相结合的原则。
第六条 执法机构及其工作人员在行政执法中，有下列情形之一的，应当追究行政执法过错责任：
（一）违反规定审核、批复或者调整中央财政收支预算的；
（二）违反规定审核、拨付财政资金的；
（三）违反规定办理中央预算外资金开户、资金拨付的；
（四）违反规定办理审批、审核事项的；
（五）违反规定办理减、免、退税的；
（六）违反规定收费、征收基金的；
（七）违反规定参与和干涉政府采购中的商业活动的；
（八）违反行政许可法的规定办理行政许可事项、索取或者收受被许可人的财物、向行政机关返还或者变相返还实施行政许可所收取的费用、不依法履行监督职责或者监督不力的；
（九）违反规定办理国有资产产权界定、登记，或者产权纠纷调处和行政裁决的；
（十）违反规定实施行政处罚、行政处理的；
（十一）违反规定办理行政复议案件的；
（十二）违反行政处罚法的规定自行收缴罚款的；
（十三）违反规定使用罚没票据或者收费票据的；
（十四）截留、挪用、私分或者变相私分财政资金的；
（十五）利用职务之便徇私枉法、收受贿赂的；
（十六）没有法定依据委托有关组织实施行政执法的；
（十七）指派没有执法资格的人员实施行政执法的；
（十八）其他依法应当追究行政执法过错责任的行为。
第七条 执法机构及其工作人员不履行法定职责的，应当追究行政执法过错责任。
第八条 行政执法过错责任的承担：
（一）因执法人员个人过错的，由该执法人员承担责任；
（二）行政执法意见经单位负责人审查批准后有过错的，应由该负责人和直接负责的执法人员分别承担相应责任。但因执法人员故意隐匿或者提供虚假情况而导致错误批准的，应由执法人员承担主要责任；
（三）行政执法意见经相关司局会签并报部领导批准后有过错的，应由直接负责的执法人员及其所在司局的负责人、会签司局经办人员及其所在司局的负责人、以及签字批准的部领导分别承担相应责任。但提出正确意见而未被采纳的直接负责的执法人员、会签司局经办人员及其所在司局的负责人不承担责任；
（四）经集体讨论后作出的行政执法行为有过错的，主持会议的负责人承担主要责任，其他参加讨论决定的人员承担相应责任，但提出正确意见的人员不承担责任；
（五）根据单位负责人的行政指令执法有过错的，应由该负责人承担主要责任，直接负责的执法人员承担相应责任；但直接负责的执法人员提出反对意见的，该执法人员不承担责任；
（六）指派没有执法资格的人员实施行政执法行为的，由指派人承担责任。
第九条 行政执法过错责任的追究，法律、行政法规或者规章有规定的，依照法律、行政法规或者规章的规定执行；法律、行政法规或者规章没有规定的，根据事实和情节，分别按照下列规定追究：
（一）责令检查、改正；
（二）内部通报批评；
（三）取消委托执法资格；
（四）给予行政处分；
（五）依法追偿全部或者部分赔偿费用。
第十条 行政执法过错责任承担人有下列情形之一的，应当从重追究行政执法过错责任：
（一）隐瞒事实真相的；
（二）提供虚假情况和资料的；
（三）利用职务之便徇私枉法、收受贿赂的；
（四）过错发生后，隐瞒或者不采取有效措施致使损害扩大的；
（五）妨碍案件查处工作的。
第十一条 行政执法过错责任承担人有下列情形之一的，应当从轻、减轻或者免予追究行政执法过错责任：
（一）主动消除或者减轻过错的；
（二）主动配合查处工作的；
（三）因过失造成过错且情节、后果显著轻微的；
（四）其他依法应当从轻、减轻或者免予追究行政执法过错责任的。
第十二条 被追究行政执法过错责任的行政执法人员，违法行为情节严重的，在当年的公务员考评中不得评为称职以上等级；其所在单位不得评为先进单位。
第十三条 人事教育司、监察部驻财政部监察局（以下简称驻部监察局）具体负责行政执法过错责任追究的查处工作。部内其他司局应当积极协助、配合。
第十四条 行政执法过错责任追究的提起：
（一）公民、法人或者其他组织认为执法机构及其工作人员的行政执法行为侵犯其合法权益的，可以向财政部提出申请；
（二）人事教育司、驻部监察局发现执法机构及其工作人员的行政执法行为有过错的，应当根据职责权限决定追究有关人员行政执法过错责任；
（三）部内其他司局发现执法机构及其工作人员的行政执法行为有过错的，应当向人事教育司、驻部监察局提出追究有关人员行政执法过错责任的建议。
第十五条 人事教育司、驻部监察局收到追究行政执法过错责任的申请或者建议后，应当在15日内进行审查，对不符合本办法规定的，决定不予受理，并书面告知申请人；对符合本办法规定的，应当受理。
其他司局收到追究行政执法过错责任的申请后，应当及时移送人事教育司、驻部监察局。
第十六条 人事教育司、驻部监察局应当在受理之日起90日内依法作出处理决定。情况复杂，不能在规定期限内作出处理决定的，经批准，可以适当延长。
第十七条 行政执法过错责任人对处理决定不服的，可在接到处理决定之日起15日内向人事教育司、驻部监察局申请复查，或者依法向有权机关申诉。
人事教育司、驻部监察局应当在收到复查申请之日起30日内作出复查决定。
第十八条 本办法自发布之日起执行。2000年12月18日财政部办公厅发布的《财政部行政执法过错责任追究暂行办法》（财办发[2000]78号）同时废止。