最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

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最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

最高人民法院


最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

(2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过)
法释〔2005〕5号


最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过,现予公布,自2005年8月1日起施行。

二○○五年六月十八日

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定,结合民事审判实践,就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题,制定本解释。

一、土地使用权出让合同纠纷

第一条 本解释所称的土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地使用权出让金的协议。

第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。

本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。

第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

  当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的,应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足,请求解除合同的,应予支持。因此造成的损失,由当事人按照过错承担责任。

  第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地,受让方请求解除合同的,应予支持。

第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,改变土地使用权出让合同约定的土地用途,当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的,应予支持。

第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途,出让方请求解除合同的,应予支持。

二、土地使用权转让合同纠纷

第七条 本解释所称的土地使用权转让合同,是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方,受让方支付价款的协议。

第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后,当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。

第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下,受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:

(一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方,请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持;

(二)均未办理土地使用权变更登记手续,已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;

(三)均未办理土地使用权变更登记手续,又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;

(四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的,应予支持。

未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的,按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。

第十二条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府同意转让,并由受让方办理土地使用权出让手续的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

第十三条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权,起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续,并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的,土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

三、合作开发房地产合同纠纷

第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。

第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。

第十七条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定,对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。

第十八条 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定,对房屋实际建筑面积的分配比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的,按照约定的利润分配比例确定。

第十九条 在下列情形下,合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的,不予受理;已经受理的,驳回起诉:

(一)依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准;

(二)房地产建设项目未取得建设工程规划许可证;

(三)擅自变更建设工程规划。

因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失,由当事人按照过错承担。

第二十条 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积,经有批准权的人民政府主管部门批准后,当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的,按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。

第二十一条 当事人违反规划开发建设的房屋,被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除,当事人对损失承担协商不成的,按照当事人过错确定责任;过错无法确定的,按照约定的投资比例确定责任;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定责任。

第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例,当事人未足额交纳出资的,按照当事人的实际投资比例分配利润。

第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的,不予支持。

第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。

第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。

第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。

第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。

四、其它

第二十八条 本解释自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。

本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的,以本解释为准。




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商品交易市场登记管理办法

国家工商行政管理局


商品交易市场登记管理办法
1996年7月22日,中华人民共和国国家工商行政管理局令第54号

第一条 为加强对各类商品交易市场(以下简称市场)的管理,规范市场开办行为,维护市场秩序,制定本办法。
第二条 有固定场所、设施,有若干经营者入场,实行集中、公开交易的消费品市场、生产资料市场的开办、变更、注销,应当依照本办法办理市场登记注册。
第三条 开办市场应当从当地资源状况、经济结构、城镇建设规划和交通条件等实际情况出发,坚持统筹规划、合理布局、有利生产、方便生活的原则。
第四条 市场登记管理机关是国家工商行政管理局及地方各级工商行政管理局。各级工商行政管理局在同级人民政府的领导下,负责对各类市场的登记注册和监督管理。
第五条 市场登记管理机关的主要职责是:
(一)监督市场开办单位按照本办法的规定办理市场登记注册、履行开办单位职责;
(二)审查市场开办单位制定的市场规章制度;
(三)确认入场经营主体资格,并对其经营行为进行监督管理;
(四)查处违法违章行为,维护市场交易秩序,保护经营者和消费者的合法权益;
(五)建立市场登记档案管理、年度检验和市场统计制度;
(六)行使国家规定的其他管理职责。
第六条 企业、事业单位、社会团体、村(居)民委员会以及其他符合国家规定、经政府批准的单位,可以开办市场。
第七条 开办市场应当符合下列条件:
(一)开办单位符合本办法第六条的规定;
(二)符合城乡建设发展和市场布局总体规划,具备相应的场地、设施;
(三)上市交易的商品符合国家有关规定;
(四)国家规定的其他条件。
第八条 开办市场应当向市场所在地工商行政管理机关申请办理市场登记注册。单独开办市场的,由开办单位申请登记注册;联合开办市场的,由联办各方共同申请或委托其中一方申请登记注册。
第九条 开办单位申请办理市场登记注册,必须提交下列文件:
(一)申请报告;
(二)可行性论证报告;
(三)土地、房屋所有或使用证明;
(四)当地人民政府或其授权部门批准开办市场的文件;
(五)市场负责人的任用及身份证明;
(六)国家有特别规定的其他文件或证明。
属于联合开办市场的,应当同时提交联办各方共同签署的协议书。
第十条 市场登记管理机关对开办单位提交的市场登记注册申请文件进行审查,并在受理之日起三十日内做出准予登记注册或不准予登记注册的决定。
第十一条 市场经登记管理机关核准登记后,颁发《市场登记证》。《市场登记证》由国家工商行政管理局统一印制。
市场登记注册事项包括:市场名称、市场地址、市场负责人、开办单位、上市商品范围、商品交易方式(或市场组织形式)等。
第十二条 《市场登记证》是市场依法开办的凭证,除登记主管机关依照法定程序可以扣缴外,其他任何单位和个人均不得扣缴、毁坏。《市场登记证》不得伪造、涂改、出租、出借、转让。
第十三条 市场只准使用一个名称。市场名称未经国务院批准,一律不得冠以“中国”、“中华”、“国家”等字样;市场冠以省、自治区、直辖市(不含)以上区域名称的,由国家工商行政管理局审核批准;市场冠以省、自治区、直辖市及其以下行政区划名称的核准权限,由各省、自治区、直辖市工商行政管理局确定。市场名称经核准登记后,在核准登记机关管辖的区域内享有专用权。
第十四条 市场合并、迁移、分立、撤销以及改变其他登记事项的,开办单位应当持相关的批准文件在三十日内到原登记机关办理变更、注销手续。
第十五条 经市场登记管理机关核准开办、变更、注销登记的市场,由登记机关统一组织发布公告。
第十六条 市场开办单位设立经营机构的,应当在办理市场登记注册后,按照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》或《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定,申请该机构的登记注册。
企业法人单独或联合开办市场的,除办理市场登记注册外,还应当按照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》或《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定,办理增加经营范围的变更登记。
第十七条 市场登记实行年度检验制度,市场开办单位应当按照市场登记管理机关规定的时间提交年检报告书。市场登记管理机关应当对所登记市场的主要事项进行审查。
第十八条 市场开办单位的主要职责是:
(一)建立健全内部管理组织和制度,承担对市场的日常管理工作,为经营者提供良好的经营场所及相关服务。
(二)建立切实可行的防火、防盗、卫生、治安等措施和制度;
(三)建立健全市场交易的规章制度;
(四)协助工商行政管理机关对入场经营主体资格进行审查,确保经营主体的合法性;
(五)接受登记管理机关的监督管理,自觉遵守国家有关法律法规;
(六)认真遵守市场登记年度检验和统计制度。
第十九条 市场开办单位有下列行为之一的,由市场登记管理机关予以处罚:
(一)违反本办法第八条规定,不办理市场登记注册的,限期办理;逾期仍不办理的,对开办单位处以五千元以上、二万元以下罚款;对开办单位负责人处以五百元以上、二千元以下罚款。
(二)违反本办法第十二条规定,伪造、涂改、出租、出借、转让《市场登记证》的,由市场登记管理机关视情节轻重,处以二万元以下罚款。
(三)违反本办法第十三条规定,使用两个市场名称或擅自使用其他市场名称的,予以批评教育,限期改正;逾期仍不改正的,处以二千元以上、一万元以下罚款。
(四)违反本办法第十四条规定,不办理变更、注销登记的,限期办理;逾期仍不办理的,处以五千元以上、一万元以下罚款。
(五)违反本办法第十六条规定,未办理企业登记的,按照企业登记的有关规定处理。
(六)违反本办法第十七条规定,不按照规定进行年度检验的,处以五千元以上、一万元以下罚款。
(七)违反本办法第十八条规定,不履行开办单位职责的,予以批评教育,情节严重的,处以五千元以上、二万元以下罚款,并扣缴《市场登记证》。
第二十条 当事人对市场登记管理机关的处罚决定不服的,可以在收到处罚决定书之日起十五日内,向上一级市场登记管理机关申请复议,申请人对复议决定不服的,可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼;也可以直接向人民法院提起诉讼。
第二十一条 市场登记管理机关工作人员必须秉公办事,依法行使职权。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关予以行政处分。触犯刑律的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十二条 已形成集中交易的生产要素市场、文化市场参照本办法进行登记。国家另有规定的,依照有关规定执行。
第二十三条 本办法由国家工商行政管理局负责解释。
第二十四条 本办法自公布之日起施行。1993年7月16日国家工商行政管理局发布的《商品交易市场登记管理暂行办法》同时废止。




  在强制执行程序中,行为请求权的执行与金钱债权、特定物的交付存在较大的不同,所采用的强制措施也各不相同。后者比较常见的有拘留、罚款、扣划、查封等,行为请求权在执行措施上没有法律明确规定,造成特别是在部分案件执行上,各级法院在使用强制执行措施时差异较大。

一、行为请求权强制执行的概念及分类

行为请求权是指,债权人请求债务人为特定行为的权力。行为请求权强制执行是指,债权人(申请执行人)依据享有得请求债务人(被执行人)为一定行为或不为一定行为的权力,执行机构采取强制执行措施使上述权力发生实现的效果。由于行为请求权的内容是单纯的行为,它包括作为和不作为,故行为请求权的强制执行分为作为请求权强制执行和不作为请求权强制执行两种。例如,申请执行恢复原状、修缮房屋、赔礼道歉等就是这里所指的作为请求权强制执行;申请执行停止侵害等就属于不作为请求权强制执行。

二、我国现行法律允许的几种强制执行措施

我国现行法律、司法解释中关于请求权的执行规定主要集中在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第二百八十三条、《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定》第60条、《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答》第11条等。基本上有以下几种措施。

1.间接执行。由于行为请求权不具有直接执行性,民事诉讼法以及执行规定对只能由被执行人亲自完成的行为,如果被执行人不履行义务,执行法院可以处以罚款、拘留等强制执行措施,通过间接方式对被执行人施压,迫使被执行人实施生效法律文书确定的指定行为。另外一种情形则是再次教育,责令被执行人自动履行,经教育,被执行人拒不履行的,执行法院应当按照妨害执行行为的有关规定作出处罚。对构成犯罪的依法追究其刑事责任。

2.替代执行。在具体的案件中,针对不同行为请求内容不同,又可能存在以下几种情形。

第一种,由执行法院以一定的方式替代被执行人履行行为,由被执行人承担相应的费用。例如,被执行人有使房屋恢复原状的法律义务,一旦被执行人到期不履行,人民法院可以委托相应机构鉴定后由第三人代为履行,所产生的费用由被执行人承担。

第二种,在侵权行为中,法院判决被执行人道歉或消除影响的案件,执行法院以被执行人的名义草拟道歉声明、情况说明或者由受害人草拟、经法院审定,并公布于特定场合或者媒体,又或者是如果被执行人拒不执行赔礼道歉的判决,法院会公布判决书的主要内容,并要求被执行人支付相关费用的做法。

3.赔偿执行。在不可代替行为请求权案件中,由于案件的特殊性,被执行人拒不履行的,执行法院可以根据实际情况,要求被执行人支付一定的赔偿金,以代替被执行人不履行行为的义务。另外,我国法律明确规定,被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行行为义务的,应当支付迟延履行金,对已造成损失的,双倍补偿申请人已经受到的损失;没有造成损失的,迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。

三、现行行为请求权强制执行措施存在的缺陷

1.规定过于原则化和笼统化。上述三种强制执行措施都只是对原则问题进行规定,特别是间接执行方式,它对任何案件都可以适用,但具体操作中往往很难把握。而且针对具体案件类型的强制执行措施的规定严重缺失,致使实践中无章可循。

2.间接执行方式存在违反宪法规定的可能。我国宪法规定保护公民言论自由,公民人格尊严不受侵犯,任何下位法都不得超越上位法。在间接执行时,强迫被执行人赔礼道歉、消除影响的行为是否存在对其人格尊严产生侵害的情形?另外判决赔礼道歉等行为时,其目的在于保护申请人的人格权益,虽说间接执行方式是能达到立法目的的一种有效手段,但是它使被执行人的基本权利受到过分严厉的限制。只要被执行人不履行义务,就可能存在经济制裁或人身自由的限制,这与其所欲达到的保护申请人的人格权益的目的相比,不成比例。加之如果执行依据存在错误,被执行人受到人身自由限制后,将造成严重后果。

3.部分代替执行存在缺陷。例如《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答》第十一条作出的解答:“问:侵权人不执行生效判决,不为对方恢复名誉、消除影响、赔礼道歉的,应如何处理?答:侵权人拒不执行生效判决,不为对方恢复名誉、消除影响的,人民法院可以采取公告、登报等方式,将判决的主要内容及有关情况公布于众,费用由被执行人负担,并可依照民事诉讼法第一百零二条第六项的规定处理。”看上去这种代替执行的方式可取,但实际上这样做显然没有达到相当于赔礼道歉的效果,因为赔礼道歉乃是通过道歉的言语或者行动来直接抚慰受害人的精神痛苦。另外,在采用以被执行人名义发布道歉声明等形式的代替执行上,同样存在违背宪法原则的问题,我国台湾地区的许宗力教授认为,此种做法仍然给被执行人造成公开屈辱,并且,违反被执行人的意思而以其名义登载道歉启事,侵犯了其姓名权,构成某种意义上的伪造文书。

4.赔偿执行存在的缺陷。在执行赔礼道歉等侵权行为案件中,申请人申请执行的是赔礼道歉、消除影响等行为,如果执行法院以金钱赔偿来执行,又存在实体法上的问题,抚慰金的金额应该是多少,我国现行法律没有明确的规定,执行法官没有实体上确认的权力,执行法官如果确认则可能造成被执行人不服,引起信访等问题。如果另行起诉,又违背“一事不再理”原则,即使受理,也会造成司法资源的重复浪费。另外,由于金钱赔偿的数额远远小于登报等方式所花费的金额,可能会造成被执行人认为赔偿更“省钱”的不当激励而不愿自动履行义务,致使立法初衷受到挑衅。

四、行为请求权强制执行措施的建议

针对以上可能存在的问题,笔者在行为请求权强制执行措施上提出以下建议:

1.建立审执对接机制,赋予法官附停止条件的判决权。在侵权行为中,单纯判决赔礼道歉、消除影响等行为,致使执行过程中存在种种困难,因此,在案件审判时,从立法上赋予法官可判决被告在一定期限内履行行为义务,否则将承担具体金额的抚慰金的权力,这样不但执行过程便于操作,也减少当事人另诉的麻烦。从宪法角度来看,这种附停止条件的判决在执行中不会存在对被执行人权益过大损害问题。

2.丰富执行措施。从现有法律规定来看,无论是申请人申请还是法院依职权公布判决内容、刊登道歉声明等都存在各种缺陷。采用间接执行的方式,一旦执行依据出现错误,往往会造成无法挽回的后果。因此,在原有的方式上可采取折中的办法,即发表谴责申明。它可以由申请人代写、执行法院审批的模式进行。这样做的好处在于,从宪法角度看,因谴责申明不需要被执行人落款,不存在侵犯姓名权的嫌疑,同时,这种谴责申明避免因为执行依据的错误而造成无法挽回的后果。

(作者单位:重庆市璧山县人民法院)