北京市房地产开发行业管理规定(修正)

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北京市房地产开发行业管理规定(修正)

北京市人民政府


北京市房地产开发行业管理规定(修正)
北京市人民政府


根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改


第一条 为加强对本市房地产开发行业的管理、促进房地产市场健康发展,根据国家有关规定,结合本市实际情况,制定本规定。
第二条 本规定适用于在本市行政区域内从事房地产开发经营活动的企业,包括专营公司、兼营公司、中外合资、合作公司(以下统称开发公司)。
第三条 市城乡建设委员会(以下简称市建委)为本市房地产开发行业主管部门。市城市建设综合开发办公室负责日常管理工作。
远郊区、县建设主管部门,按照市建委的授权负责本区、县房地产开发行业的管理工作。
第四条 申请成立开发公司,必须持上级主管部门的批准文件,报市建委审批。
经批准可以成立开发公司的,应当依法向工商行政管理部门申请登记,领取营业执照;未经批准和未领取营业执照的任何单位不得从事房地产开发经营活动。
第五条 申请成立开发公司, 必须具备下列条件: (一)有固定的经营活动场所;
(二)有必备的注册资金,在城近郊区从事房地产开发经营的,注册资金为1000万元以上(含1000万元),在远郊区、县从事房地产开发经营的,注册资金为500万元以上(含500万元);
(三)有符合城市规划要求的从事开发建设的用地;多家合作开发的,有开发用地使用权一方应报请上级主管部门批准;
(四)有具备与开发建设规模相适应的经济师、会计师、土建工程师职称的专业人员。
第六条 下列机关、团体,不予批准设立开发公司: (一)县及县以上各级党的机关、人大机关、 审判机关、检察机关; (二)政府机关中的公安、安全、监察、司法、审计、税务、工商行政管理、土地管理、海关、技术监督、商检等部门及其办事机构。
第七条 开发公司自领取营业执照之日起,一年内其项目建议书未经市计划委员会(以下简称市计委)、市建委批准,由市建委取消其房地产开发经营资格,由工商行政管理部门依照有关规定吊销其营业执照。项目建议书虽经批准,但两年内未开工的,由市计委、市建委予以撤项。
第八条 鼓励中央在京单位、外地企业和外国企业、个人与本市有房地产开发经营资格的企业合资、合作开发房地产。
第九条 开发公司在本市设立具有企业法人资格的子公司,必须报市建委批准。从事专项开发建设的开发公司不得成立子公司。
第十条 本市开发公司的资质管理,按《房地产开发企业资质管理规定》执行。
第十一条 建设项目已开工的开发公司,可申请领取待定资质等级证书,纳入开发行业统一资质管理。
第十二条 取得待定资质等级证书的开发公司,已达到三级以上(含三级)开发企业标准的,可向市建委申请定级。一级开发公司,经市建委审核后,报建设部审批;二、三级开发公司,由市建委审批。
第十三条 一、二级开发公司可按规定征用土地从事开发建设;一级开发公司也可接受政府委托,从事成片土地开发经营。
第十四条 开发公司的开发建设项目必须纳入固定资产投资计划。房地产开发建设计划由市计委、市建委审批。
第十五条 预售房屋应经市建委批准。市人民政府对外商投资开发经营房地产另有规定的,依照规定执行。
第十六条 开发公司必须遵守国家和本市的法律、法规,执行国家下达的固定资产投资计划,按规划要求进行建设,缴纳各种税费,承担市人民政府下达的专项任务。
第十七条 开发公司有下列行为之一的,由市建委收回《资质等级证书》,取消其开发经营资格:
(一)申请成立开发公司和资质等级时隐瞒真实情况,弄虚作假;
(二)不按规定办理资质等级变更手续;
(三)擅自超越资质等级证书的规定承担任务;
(四)伪造、涂改或出租、出借、转让、出卖资质等级证书;
(五)未履行应尽义务,致使开发建设的工程质量低劣;
(六)其他严重违反本规定的行为。
第十八条 开发公司有违反工商行政管理和物价管理规定行为的,分别由工商行政管理部门和物价管理部门依法处罚。
第十九条 本规定执行中的具体问题,由市建委负责解释。
第二十条 本规定自1994年6月1日起施行,《北京市城市建设开发企业经营管理暂行规定》同时废止。



1994年5月7日
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  目前,广东各地法院在审理大量知识产权侵权纠纷案件中,普遍发现如何确定权利人遭致的实际损失,实践中尚难以拿出好的解决办法,导致法定赔偿成为侵权赔偿的主要方式,客观上制约了侵权损害赔偿力度,难以有效遏止侵权。

  知识产权侵权损害实际损失之所以难以确定的成因,主要由知识产权本身具有无形性,社会商业道德和诚信体系缺失,现行诉讼制度和证据制度赋予权利人主要的举证责任以及诉讼中确定经济损失的举证、质证、认证手段单一等造成的。笔者主张以诉讼制度和证据制度创新,来探索确定知识产权侵权损害实际损失的切实可行办法,有效解决赔偿难问题。

  一、探索实行证据披露制度和证据妨碍制度

  其一,结合“谁主张,谁举证”原则,有条件地试行证据披露制度。民诉法第六十四条第二款规定,当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。知识产权侵权诉讼中,与被控侵权人的获利状况相关的证据,如被告的真实财务账册等,处于被告掌控中,原告难以获得,可以向法院申请调取。法院强制调取这些证据的对象当然包括被告,故被告负有披露该等证据的义务。民诉法第六十五条还规定,人民法院有权向有关单位和个人调查取证,有关单位和个人不得拒绝。根据该款规定,当任何第三方掌握了与侵权赔偿额相关的产品市场份额数据、行业利润率、许可使用费、转让费等的一般标准、惯例和行情时,其亦负有向法院披露的义务。

  其二,探索建立举证妨碍制度。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《证据规定》)第七十五条规定,若一方当事人持有证据无正当理由拒不提供,而对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人的,可以推定该主张成立。据此,在知识产权侵权诉讼中,若权利人请求法院对被控侵权人的财务账册、电脑硬盘中的财务数据、产品库存量等进行证据保全,而被控侵权人阻挠、抗拒、破坏法院的调查或者保全行动的,可以视为被控侵权人持有不利于自己的证据但拒绝提供,则推定权利人主张的赔偿数额成立。同时,若有证据证明被控侵权人向法院提交残缺、虚假的财务账册的,也应视为被控侵权人隐匿了对自己不利的真实证据,构成举证妨碍,推定权利人主张的赔偿数额成立。举证妨碍制度同样应规范第三人的举证妨碍行为。当负有披露义务的第三人违反披露义务,伪造、毁灭重要证据,妨碍人民法院审理案件时,根据民诉法第一百零二条之规定,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留,直至追究刑事责任。除公法责任之外,第三人因举证妨碍行为而给他人造成经济损失的,还应向受害人承担侵权损害赔偿的民事责任。

  二、采取优势证据标准认定损害赔偿事实

  其一,对实际损失难以查明,但有证据证明该损失明显超过法定赔偿最高限额的,在法定最高限额以上合理确定赔偿额。《证据规定》第七十三条规定,双方当事人对同一事实分别举出相反的证据,但都没有足够的依据否定对方证据的,人民法院应当结合案件情况,判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力,并对证明力较大的证据予以确认。在认定侵犯知识产权的损害赔偿数额时,可以大胆、合理运用优势证据证明标准,在法定最高限额以上合理确定赔偿额。例如,在列入2009年度中国知识产权司法保护十大案件之一的“道道通”电子导航地图著作权纠纷案中,法院综合全案证据后认为,全国导航电子地图制作投入的人力、物力巨大,市场利润率较高;侵权人重复侵权,恶意明显,单次侵权时间就达一年五个月,且自称连续5个季度在同类产品中市场销售占有率达50.1%、销售量占全国市场的50%,故虽然侵权损害的实际损失难以查明,但该数额明显高于法定赔偿额50万元的限额,最后判决赔偿100万元。最高院将该案选入全国十大案件的一个理由,就是判决比较好地贯彻了有关司法政策,遵循了全面赔偿原则,充分保护了权利人利益。

  其二,将实际查明数额与酌定数额相结合计算实际损失。当事人提供了据以计算权利人损失或侵权人获利所需的销售数量等数据,其他所需数据尚不能确定的,可以参考许可费、行业一般利润率、侵权行为的性质、持续时间、当事人的主观过错等因素,酌定计算赔偿所需的其他数据,从而计算实际损失赔偿数额。例如,在浙江三维公司诉干人友侵犯商标专用权纠纷案中,法院判决认为,侵权人的销售收入减去进货成本及经营成本后就可以得出销售净收益,即侵权获利。现查明侵权人销售收入减去进货成本的收益为729万余元,侵权人不愿据实提供其侵权期间经营开支的证据,但法院考虑到生产经营客观上必然存在经营成本,为公平起见,综合考量侵权人的经营规模、经营性质等因素后酌定其经营成本为200万元,从而计算其侵权获利为529万余元。法院认为,销售净收益还可以用销售收入乘以利润率来计算。若认定侵权获利为529万余元的,则可以计算出被告的平均年利润率为21%,比同类合法经营企业年利润率高出6至9个百分点。被告系侵权经营,不用支付商标许可费,其利润率高于合法经销商,合乎市场规律和生活常识,反过来也印证了侵权获利为529万余元的合理性和准确性。据此,最终判决侵权损害赔偿额为529万余元。该案较好地运用了将实际查明的侵权销售数量、行业一般利润率等与酌定的侵权经营成本、侵权利润率相结合从而计算实际损失的方法,值得推广。

  三、建立专家证人制度

  《证据规定》第六十一条规定,当事人可以向人民法院申请由一至二名具有专门知识的人员出庭对专门性问题进行说明。《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四十八条不但规定当事人可以申请由专业人员出庭对专门性问题进行说明,而且直接规定“法庭也可以通知专家证人出庭”。这是建立专家证人制度的依据。“专家”应定位为受委托为诉讼提供或准备证据的人,而“专家在法庭上的说明和评价”,应定位为在某些职业或技术领域内拥有经验和技能的人向法院所提供的证据。专家在其委托人向他通报的或者通过检验、测量等类似手段所发现的事实的基础上,根据自己的知识作出结论。这些结论作为证据是否可以采用,需要双方当事人的质证和法庭的认证。专家证人制度的优势在于当事人和法院不必耗费漫长的司法鉴定时间、高额费用和办理繁复的鉴定手续,节约了诉讼成本,提高了审判效率。同时,为保证专家证词的真实性和公正性,应当赋予专家证人以一定的诉讼义务及民事责任。专家作为证人,受民诉法第一百零二条及《证据规定》第八十条的规范,如违反该义务的,应承担相应的公法责任并以扰乱司法秩序、妨碍司法公正为由处以一定的罚金。另外,专家证人还可能就违反其与委托人之间的合约而承担违约责任;因故意出具虚假、错误的结论或其他重大过失而致他人财产损失的,还应承担侵权赔偿责任。

  四、完善法定赔偿制度

  首先,法定赔偿应注重惩罚恶意侵权行为。现行法律规定知识产权侵权损害赔偿适用全部赔偿原则而非惩罚性原则。但事实上在知识产权领域内,对于非故意的侵权宜适用补偿性原则,而对于故意的侵权则应采用惩罚性原则。因为对前者如果采用惩罚性赔偿,无疑会加重侵害方的预防成本,限制经营行为发展。而对于后者采用惩罚性原则,则可以提高潜在侵权人的侵权成本,遏制侵权行为的泛滥。如美国法律和我国台湾的立法,都对故意侵权行为规定了可以采用远远高于非故意侵权的赔偿额度。这种做法无疑体现了惩罚性原则的精神,弥补了单一补偿性原则的不足。我们也应该借鉴国外、域外的做法,完善法定赔偿制度,最大限度地发挥法定赔偿金补偿性与惩罚性相互结合的优势。在决定法定赔偿金时应首先查明侵权人的主观心态是故意还是过失,是重复侵权、性质恶劣还是在经营中未尽注意义务导致侵权,从而对前者判定较高数额的金额而对后者判定较低数额的金额,做到宽严适当。

  其次,应正确理解和妥善解决在法定赔偿额适用上的“同案不同判”问题。由于裁判者的主观认识和感受有差异,故在行使自由裁量权酌定法定赔偿金时,会出现同一法院就相同诉讼标的、不同当事人作出不同数额判决的现象。但这是否就属于“同案不同判”,还应当有一个科学的分析。因为就相同标的,区别不同地区经济发展水平和不同经营主体各自经营规模进行酌情判决,这本身就符合实质上的公平和办案的精细化标准。

  再次,建立适用于群体性侵权案件的法定赔偿金制度。群体性侵权指大量制造、销售侵权产品以及公众大量消费盗版、假冒等侵权产品的现象。面对群体性侵权,权利人可能会就同一标的选择在不同地区法院,针对相同或不同侵权人进行多个案件的诉讼。问题是,在后判决的案件应否再判决赔偿,是否存在重复赔偿,对此有很大争议。有意见认为,权利人在全国范围内起诉不同侵权人,数个案件的法定赔偿金相加,获赔金额“可能”早已超过侵权损失。故先起诉A侵权的案件获判赔后,后起诉B侵权的案件可以考虑不再判赔。笔者认为这种意见值得商榷。因为这种“权利人获得的赔偿可能早已超过侵权损失”的结论本身就没有法律和事实依据,更没有经过科学计算,属于主观猜测。不同侵权人之间的行为和这些行为各自对权利人造成的侵权损失均不能互相取代和重合。如果认为先起诉A的案件获赔后,后起诉B的案件可以不判赔的,无异于法律和司法者对于不同人有不同的执法标准,也无异于告诉社会和公众在后侵权的人“放手去做”,不会有任何不利后果,这是非常有害的。

 (作者单位:广东省高级人民法院)

国家教委、财政部关于修改《普通高等学校本、专科学生实行贷款制度的办法》部分条款的通知

国家教育委员会 财政部


国家教委、财政部关于修改《普通高等学校本、专科学生实行贷款制度的办法》部分条款的通知
1993年8月14日,国家教委 财政部


为适应高等教育事业的改革和发展,配合高等学校收费制度的改革,现决定对(87)教计字139号文件中的《普通高等学校本、专科学生实行贷款制度的办法》部分条款作如下修改:
一、第三条修改为:学生每人每年申请贷款最高数额,由学校根据当地居民基本生活水准或本校学生学习、生活费用的基本需要研究确定。
学生在获得奖学金后如生活仍有困难,可以申请贷款。其申请贷款的数额,由学校在贷款和获得奖学金的两项之和能够保证学生在校期间学习、生活费用基本需要以内掌握。
二、第四条修改为:享受贷款的学生比例,由学校根据本校本、专科学生中经济特别困难的学生数,在规定的贷款经费总额内确定。
三、本通知自1993年9月1日起施行。

附:《普通高等学校本、专科学生实行贷款制度的办法》第三条、第四条修改前的条文
第三条 贷款限额
每人每年申请贷款额最高不得超过300元,少数学生在获得奖学金后,如生活仍有困难的,可以申请贷款,但申请的贷款和获得的奖学金两项之和全年应控制在350元以内。
第四条 贷款的控制比例
发放学生贷款,按最高限额每人每年300元计算,应从严控制在本、专科学生人数的30%以内。由于各院校情况有所不同,对少数院校确需超过规定的贷款面时,应报教育主管部门和同级财政部门批准,但最高不得超过35%。