住宅建设用地使用权期满后续期问题/王冠华

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 11:59:46   浏览:8843   来源:法律资料网
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住宅建设用地使用权期满后续期问题

王冠华


【法律咨询话题】

前日,接一位张姓的先生来电进行法律咨询,称其所住小区还有5年住宅建设用地使用权将期满届至,对住宅建设用地使用权期满后是有偿续期还是无偿续期目前国家法律和政策上有没有明确规定;如果是有偿续期,要交多少钱?怎么个办法?

【王律师答复】

首先,对于住宅建设用地使用权期满后续期问题,目前法律法规等相关规范在处理上规定不一,需要有权机关予以明确的法律解释。

关于住宅建设用地使用权期限问题,最早做出规定是1990年5月19日颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》(国务院令第55号,以下简称《条例》),其中第12条规定了居住用地的法定最高年限为70年;该《条例》第40条规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”依此条规定,住宅建设用地使用权到期后的法律后果是:不仅住宅建设用地使用权消失,而且业主房屋所有权都将由国家无偿取得。笔者认为,《条例》第40条由于过分着重于维护土地所有人的利益,与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合,亦有侵犯业主房屋所有权的私权之嫌,自出台后,一直受到了来自各方的质疑和诟病,其合理性值得商榷。

《条例》第41条规定,“土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。”1994通过、2007年修正的《城市房地产管理法》第22条规定,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”2007年3月16日颁布的《物权法》第149条第1款规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”综合《条例》、《城市房地产管理法》、《物权法》来看,住宅建设用地使用权期满后续期问题经历了由申请续期至自动续期这样一个立法过程,根据法律适用规则,就现阶段而言,应遵循《物权法》“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”之规定,但是,如何续期,是否为无偿续期,或者按《城市房地产管理法》的规定“应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金”,《物权法》并无相应的具体规范。

从目前有关媒体的报道来看,社会公众普遍要求对于住宅建设用地使用权无偿续期。但是从现行土地管理法律法规、法理基础以及法律实践来看,住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期。需要指出的是,根据《立法法》规定,住宅建设用地使用权期满后如何自动续期、是否有偿续期的问题,其解释权限属于立法机关即全国人大常委会。

其次,住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期的法理基础。

从法理角度看,住宅建设用地使用权续期本质上属于取得新的建设用地使用权,根据《城市房地产管理法》第3条,“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”,因而应该遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期;从法律性质上看,由于我国住宅建设用地所有权属于国家,住宅建设用地使用权在法律性质上类似于地上权。所谓地上权,是指土地使用人通过租金形式取得利用他人土地来建房或种植的权利。由于地上权人与土地所有权人缔结地上权契约时有关于地租的约定,住宅建设用地使用权人缴纳土地有偿使用费当然也顺理成章;从维护社会公平的角度,住宅建设用地使用权有偿续期亦是防止土地资源占用不均的必要措施和手段。

最后,住宅建设用地使用权有偿续期可借鉴目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法。

对于住宅建设用地使用权有偿续期的缴费标准问题,目前主要有三种观点:一是主张按续期时同类地块政府制定的基准地价缴纳;二是主张按续期时同类地块的基准地价下浮一定比例缴纳;三是主张按续期时同类地块的市场价格缴纳。

笔者以为,确定有偿续期的缴费标准,既不能设定过高以致土地使用权人负担过重,影响社会稳定;又不宜设定过低以致形同虚设,损害国家利益以及社会公共利益。鉴于住宅建设用地使用权续期往往属于“居住有其房”的情形,基于住房保障的需要,宜参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法;在具体申请续期时,应视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别,以增强政策的可操作性。

第一,参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定确定补缴标准。上述相关参考规定主要有:

⑴1999年7月20日《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》(财综字[1999]113号)第2条第1款规定,“已购公有住房和经济适用住房上市出售时,由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款,缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。”

⑵2003年8月14日国务院机关事务管理局 中共中央直属机关事务管理局《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》(国管房改[2003]165号)第9条规定,“上市出售的已购公房,由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1%补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。”

此外,我国各省、自治区、直辖市根据上述通知精神和本地实际情况也制定了一些实施细则或规定,在缴纳标准上有所扩充,如2001年1月7日《山东省已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配理的若干规定》(鲁财综字[2000]10号)第2条规定,已购公有住房和经济适用住房上市出售时,由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。根据国土资源部的规定,应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款,具体可采取以下两种计算方法:其一:购房者应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款=上市房屋所在区域基准地价( 元/平方米)×上市交易房屋面积(平方米)×建筑层数修正系数×土地使用年限系数×10%,其二:对于房屋座落地段基准地价尚未确定的,各市地可根据本地具体情况暂按出售房价款1%-3%的比例计算确定;2004年3月22日河南省财政厅、河南省国土资源厅《关于已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金缴纳标准问题的通知》(豫财综[2004] 24号)第1条规定“已购公有住房和经济适用住房首次上市交易,土地出让金缴纳比例为当年基准地价的5%,不再缴纳所得收益”。

基于上述,住宅建设用地使用权期限届满后续期时,国家可以规定按照房屋坐落位置的标定地价的一定比例收缴土地出让金,也可以按照原购买的房屋价格的一定比例收缴土地出让金;在缴纳比例标准上,要与经济发展水平和社会大众承受能力相适应。这种做法一方面就能够被社会大众所接受,不为社会大众造成过大的经济负担,另一方面,也可与现行补缴土地出让金的相关政策相协调。

第二,要统一住宅建设用地使用权续期的期限,以确保同一宗地出让的土地使用权保持相同的期限。

第三,在业主申请续期时,要视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别,以使续期政策具有可操作性。笔者以为,对于自住房,在住宅建设用地使用权期满后,暂时可不规定其房主申请续期的积极作为义务;但当住宅转让、抵押或出租时,就宜规定房主补缴建设用地使用权出让金后,方准许其办理相应的登记手续。当然,对于期满后主动补缴建设用地使用权出让金申请续期的,应持积极鼓励的政策。

王冠华,北京市博金律师事务所
13810112545



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四川省志愿服务条例

四川省人大常委会


四川省志愿服务条例
  
2009年9月25日四川省第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过


第一章 总  则
  第一条 为了鼓励和规范志愿服务活动,维护志愿者、志愿者组织的合法权益,倡导奉献、友爱、互助、进步的志愿服务精神,促进社会主义和谐社会建设,根据有关法律法规的规定,结合四川省实际,制定本条例。
  第二条 本条例所称志愿服务,是指不以获取报酬为目的,自愿以智力、体力、技能等为他人和社会提供帮助和服务的公益性活动。
  本条例所称志愿者,是指从事志愿服务活动的自然人。
  本条例所称志愿者组织,是指依法在民政部门登记、专门从事志愿服务活动的非营利性社会公益组织。
  第三条 本条例适用于在本省行政区域内开展或者发起的志愿服务活动。
  第四条 志愿服务活动应当遵循自愿、无偿、平等、诚信、合法的原则。
  第五条 县级以上地方各级人民政府应当将志愿服务事业纳入国民经济和社会发展规划,促进和保障志愿服务事业的发展。
  第六条 省、市(州)、县(市、区)应当设定志愿服务指导机构,负责规划、指导、协调和促进本行政区域内的志愿服务活动,并确定相应单位承担日常工作。
  志愿服务指导机构的成员单位按照各自的职责,负责与志愿服务活动相关的指导、服务和监督工作。
  第七条 县级以上地方行政区域可以依法设立志愿者联合会,行业根据需要可以依法设立行业志愿者联合会,负责组织、协调本行政区域或者本行业内的志愿服务活动,维护志愿者组织的合法权益。
  志愿服务活动的组织者经申请加入志愿者联合会,成为团体会员。
  第八条 全社会应当鼓励和支持志愿服务活动,尊重志愿者及其所提供的志愿服务。
  鼓励和提倡具备志愿服务条件的公民参加志愿服务活动。
  提倡学校、家庭培养青少年志愿服务意识。
  广播、电视、报刊、网站等新闻媒体应当开展志愿服务活动的公益性宣传。
第二章 志愿者
  第九条 志愿者应当具有与其所从事的志愿服务活动相适应的民事行为能力。
  未成年人参加志愿服务活动的,志愿服务活动的组织者应当征得其监护人的同意,或者由其监护人陪同参加。
  第十条 志愿者享有以下权利:
  (一)根据自己的意愿和时间、能力等条件,选择参加志愿服务活动;
  (二)获得与所从事的志愿服务活动相关的教育和培训;
  (三)获得志愿服务的真实、准确、完整的信息;
  (四)获得与所从事的志愿服务活动相关的必要条件和保障;
  (五)向志愿服务活动的组织者提出意见和建议;
  (六)依法享有的其他权利。
  第十一条 志愿者应当履行下列义务:
  (一)遵守法律法规,遵守志愿者组织的章程和其他管理制度,维护志愿者的声誉和形象;
  (二)接受志愿服务活动的组织者的管理和安排,履行志愿服务承诺;
  (三)不得以志愿者身份从事营利性活动或者违背社会公德的活动;不得向志愿服务对象收取或者变相收取报酬;
  (四)尊重志愿服务对象的意愿、人格、隐私,不得损害其合法权益;
  (五)保守在志愿服务活动中获悉的依法受保护的秘密;
  (六)不能继续从事志愿服务活动时,应当及时告知志愿服务活动的组织者;
  (七)法律法规规定的其他义务。
第三章 志愿服务活动的开展
  第十二条 鼓励和支持在生活救助、支教助学、科技普及、环境保护、赛会服务、法律援助、心理抚慰、秩序维护、应急救援、抢险救灾以及其他社会公益领域开展志愿服务活动。
  鼓励为老年人、未成年人、残疾人、失业人员等有困难需要帮助的社会群体和个人提供志愿服务。
  第十三条 志愿者组织可以依据自己的章程,招募志愿者,组织开展志愿服务活动。
  第十四条 国家机关、人民团体、企业、事业单位、基层群众性自治组织和其他社会组织可以根据社会公益活动的需要,依法组织开展相关的志愿服务活动。
  第十五条 志愿者组织可以接受国家机关、人民团体、企业、事业单位、基层群众性自治组织和其他社会组织委托的志愿服务项目,组织开展志愿服务活动。
  第十六条 鼓励志愿者在志愿者组织登记注册,从事有组织的志愿服务活动。
  提倡对志愿服务有需求的单位和个人通过志愿者组织获得志愿服务。
  第十七条 需要志愿服务的单位和个人,可以向志愿者组织提出申请,并告知需要志愿服务的事项的完整信息和可能存在的风险。志愿者组织应当对是否提供志愿服务及时予以答复。
  第十八条 单位和个人组织的非公益性活动以及有能力通过商业活动获取服务的公益性活动,不得申请志愿服务。
  第十九条 志愿服务活动的组织者可以根据有志愿服务需求的单位、个人的申请,或者根据社会实际需要,确定志愿服务活动项目。
  志愿服务活动的组织者确定的志愿服务项目和开展的志愿服务活动情况,应当及时报同级志愿服务指导机构备案。
  第二十条 志愿服务活动的组织者向社会招募志愿者时,应当将志愿服务活动项目的相关内容予以公布,并告知在志愿服务过程中可能存在的风险。
  第二十一条 志愿服务活动的组织者可以根据志愿服务活动的目的和要求,以及申请参与志愿服务活动的个人的实际情况选择志愿者。
  志愿服务活动的组织者在招募志愿者时,应当尊重志愿者本人的意愿,根据其年龄、智力、体力、技能、时间等条件,安排从事相应的志愿服务活动。
  第二十二条 自发开展突发事件志愿服务活动的志愿者应当及时与突发事件发生地的人民政府及其委托的志愿者组织联系,并接受突发事件发生地的人民政府的统一指挥、安排和管理。
  突发事件发生地的人民政府及其委托的志愿者组织,应当在当地设立志愿服务接待机构,根据需要安排使用和管理志愿者。
  第二十三条 志愿服务活动的组织者、志愿者、接受志愿服务的单位或者个人可以签订书面协议,明确各方的权利、义务以及解决争议的方法。
  志愿服务协议可以包括以下主要内容:
  (一)志愿服务内容、时间和地点;
  (二)参加志愿服务的条件;
  (三)志愿者的培训;
  (四)志愿服务的物质保障;
  (五)风险保障措施;
  (六)相关责任条款;
  (七)协议的变更和解除;
  (八)争议解决方式;
  (九)其他需要明确的事项。
  第二十四条 志愿服务活动的组织者应当对志愿者发放志愿服务活动的标识,并对服务情况进行记录,为志愿者建立档案,记录志愿服务累计时间、工作数量和效果等情况。
  第二十五条 任何组织和个人不得利用志愿服务活动或者借用志愿服务活动的名义从事营利性活动或者违法活动。
第四章 志愿服务活动的保障
  第二十六条 县级以上地方各级人民政府应当根据实际情况安排必要资金,支持志愿者和志愿服务的组织者开展志愿服务活动。
  第二十七条 志愿服务活动的组织者应当为志愿者从事志愿服务活动提供必要的生活、安全、卫生、医疗等条件和保障,帮助解决与志愿服务活动相关的实际困难。
  对志愿者在从事志愿服务活动中由本人所支出的交通、食宿等费用,由志愿服务活动的组织者给予补贴。
  志愿服务活动的组织者应当对志愿者个人信息保密,未经本人同意,不得公开。
  第二十八条 志愿者组织可以依法接受社会捐赠和资助。
  鼓励公民、法人和其他组织为志愿服务活动捐赠财产,并依法享受减免税收等国家优惠。
  第二十九条 志愿服务活动经费应当用于志愿服务活动和志愿者的必要开支。志愿服务活动经费的使用有约定的,应当按照约定使用。
  具备条件的地方,可以依法成立志愿服务基金会。
  志愿服务基金应当用于:
  (一)对志愿服务活动的资助;
  (二)对从事志愿服务活动遇到特殊困难的志愿者的帮助;
  (三)对作出突出贡献的志愿者和志愿服务活动的组织者的奖励;
  (四)与开展志愿服务活动有关的其他事项。
  志愿服务活动经费和志愿服务基金的来源、管理、使用应当公开,并依法接受有关部门、捐赠者、资助者和社会的监督。
  第三十条 志愿服务活动的组织者应当根据开展志愿服务活动的需要,对志愿者进行相关培训,加强对成年志愿者组成的应急救援队伍的培训,提高应急能力。
  第三十一条 除确有必要的情形以外,志愿服务活动的组织者和志愿者一般应当避免安排和从事需要承担重大管理责任、经济责任或者具有较大人身伤害风险的服务活动。
  第三十二条 志愿服务活动的组织者可以根据自身条件和实际需要,为志愿者办理相应的人身保险。
  志愿服务活动的组织者安排志愿者从事有相应风险的志愿服务活动时,应当为志愿者办理必要的人身保险。
  第三十三条 志愿者在志愿服务活动中遭受重大伤害或者死亡的,与用人单位建立了劳动关系的,依法享受工伤保险待遇;符合《四川省保护和奖励见义勇为条例》规定的,按照该规定处理。
  第三十四条 志愿者在志愿服务活动中遭受人身伤害或者死亡的,其医疗费、丧葬费等费用由志愿服务活动的组织者、接受志愿服务的地区、单位负责处理。
  志愿者在突发事件志愿服务活动中遭受人身伤害或者死亡的,其医疗费、丧葬费等费用由志愿服务活动的组织者协助突发事件发生地人民政府负责处理。
  第三十五条 志愿服务指导机构和有关部门应当对表现突出的志愿者组织、志愿者以及其他对志愿服务有突出贡献的组织和个人给予表彰和奖励。
  第三十六条 有关单位在招录公务员、学生和招聘员工时,有良好志愿服务记录的志愿者可以享受国家和地方有关的优惠政策。
第五章 法律责任
  第三十七条 利用或者变相利用志愿者、志愿者组织名义、标志等进行营利性或者违法活动的,志愿者组织和有关部门应当予以制止;情节严重的,依法追究法律责任。
  第三十八条 有侵占、挪用等违法占有志愿服务活动的财产和经费行为的,有关部门应当依法追究相关人员的法律责任。
  第三十九条 在志愿服务活动中发生争议的,当事人可以协商解决,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第六章 附  则
  第四十条 志愿服务活动的组织者安排志愿者到省外从事志愿服务活动的,参照本条例执行;到境外从事志愿服务或者境外志愿者到省内参加志愿服务的,同时按照国家有关规定执行。
  第四十一条 本条例自2009年12月1日起施行。


中国证券监督管理委员会关于做好中信国安信息产业股份有限公司(筹)股票发行工作的通知

中国证券监督管理委员会


中国证券监督管理委员会关于做好中信国安信息产业股份有限公司(筹)股票发行工作的通知

1997年9月10日证监发字[1997]445号

 

深圳证券交易所:

  中信国安信息产业股份有限公司(筹)采用"上网定价"方式发行股票的发行方

案已经我会证监发字[1997]444号文批准,请你所按照我会证监发字[1996]169号和

423号文的有关要求,组织好此次股票发行工作。本次发行要先验资后配号,对申

购资金到位情况要认真查实,凡资金不实的申购一律视为无效申购。申购冻结资金

的利息,按企业存款利率计息(3天)部分归发行公司所有,其余部分存入交易所

设置的专户。发行申购结束后1个工作日内,请你所将发行情况反馈表传真至我会

发行部;发行结束后7个工作日内,请将发行申购、冻结资金和认购中签明细的磁

盘报至我会。未按时上报有关发行资料的发行公司,将不予安排上市。