【案例概况】
　　2011年7月11日，季某与某置业开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于本市某路商铺，建筑面积为335.1平方米的门面房一处，该房屋每平方米6100元，总计2044110元。该合同同时约定，该房产产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内，含3%的房价款由开发商返还给季某，绝对值超出3%的房价款需双倍返还。后季某委托专业机构对门面房进行了测量，实际面积为303.75平方米，面积误差比为9.36%。季某于是将某置业开发有限公司告至法院。
　　【律师分析】
　　上海房地产律师杨东表示，按照《商品房销售管理办法》的相关规定，不管是商品房、还是商铺的销售时，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在《商品房买卖合同》中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如果有约定，则按约定处理，如果未约定的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 注：面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积除以合同约定面积的乘以100%。
　　由此可见，按照相关法律规定，季某有权选择退房，开发商应在提出退房之日起30天内退已付房款及相应利息；季某也有权选择不退房，基于购买产权面积低于实际面积，其误差比为9.36%，在误差3%以内的房价款有开发商退还季某，超过3%的部分房价款则由开发商双倍返还季某。
　　【法院判决】
　　法院审理后认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同。根据该合同第五条之约定，原告要求被告依据合同约定返还面积误差比3%内的房价款、双倍返还误差比超过3%的房价款及赔偿经济损失的诉讼请求应予支持。
浙江省湖州市人民政府办公室


湖州市人民政府办公室关于印发湖州市农村住房抵押借款暂行办法的通知

湖政办发〔2008〕85号


　　各县区人民政府，市府各部门，市直各单位：



　　为切实改进信贷服务，妥善解决当前经济运行中存在的农民贷款抵押担保难问题，尽可能为农民创业提供融资方便，加快推进省级社会主义新农村实验示范区建设，推动我市经济又好又快发展，现将《湖州市农村住房抵押借款暂行办法》印发给你们，并将有关事项通知如下：



　　一、对有办理住房抵押借款需要的申请人，国土管理部门和房产登记机关应当优先核发土地使用权证和房屋所有权证。



　　二、对农民创业办经济实体，并符合农村房屋抵押借款条　件的，贷款利率在现执行的浮动利率幅度内实行优惠。



　　三、建立政府农村住房抵押借款风险补偿资金，对新增的农村房屋抵押借款按日均贷款余额1%实行风险补偿，由市、区财政按各50%承担。



　　四、债务履行期届满贷款人未受清偿的，抵押物经依法处置后，房产管理部门应优先办理房屋权属转移手续，免收过户费用。



　　五、各县可依据本办法，结合本地实际情况，制定具体的实施办法和细则。

二○○八年七月十日

湖州市农村住房抵押借款暂行办法

第一章　总　　则




　　第一条　为加强农村住房抵押借款管理，维护借贷双方的合法权益，保证信贷资产的安全，提高贷款使用的整体效益，促进社会经济的可持续发展，特制定本办法。



　　第二条　本办法适用于湖州市区城乡建设规划区内，合法取得农村住房所有权的农村居民，以农村住房抵押担保方式申请的贷款。



　　第三条　农村住房抵押借款是指借款人或第三人以不转移占有的方式，将其合法所有的农村住房作为担保，向金融机构申请贷款，借款人到期不履行债务时，金融机构有权依法以该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。



　　第四条　办理农村住房抵押借款必须遵守国家法律法规及有关信贷规章　、制度和原则，在平等协商基础上签订抵押借款合同。




第二章　农村住房抵押借款的申请和审查




　　第五条　抵押人可以合法取得所有权的农村房屋申请抵押，但是下列农村房屋不得申请设定抵押：



　　（一）权属有争议的；



　　（二）未取得土地使用权证和房屋所有权证的；



　　（三）依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的；



　　（四）已依法公告被列入征地拆迁范围的。　



　　第六条　以共有的房屋抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。



　　第七条　以已出租的房屋抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。



　　第八条　设定农村住房抵押时，抵押房屋的价值可以由抵押当事人协商确定，也可以由具有房产评估资质的中介机构评估确定。



　　第九条　农村住房抵押借款由借款方提出申请，并向金融机构提供以下需要审查的资料：



　　（一）借款人及抵押人个人情况及有效身份证明；



　　（二）生产经营内容（项目）、家庭年经济收入情况；



　　（三）借款用途、经济效益情况；



　　（四）抵押物清单、抵押物使用状况及符合法律规定的有关所有权证明；



　　（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出承诺；



　　（六）借款人不能偿还贷款时，农村住房所在地集体经济组织同意处置抵押房屋所坐落宅基地的书面证明；



　　（七）金融机构需要审查的其他有关资料。




第三章　　农村住房抵押借款的登记




　　第十条　抵押当事人应当到房屋所在地的房产管理部门办理房屋抵押登记，抵押权自登记时设立。



　　第十一条　农村住房抵押借款登记应当由抵押人和抵押权人双方共同申请。



　　第十二条　申请办理抵押权登记的，应当提交下列材料：



　　（一）登记申请书；



　　（二）申请人的身份证明；



　　（三）房屋所有权证书；



　　（四）宅基地使用权证明；



　　（五）主债权合同和抵押合同；



　　（六）其他必要材料。



　　第十三条　办理房屋抵押权登记的，房产管理部门应当在《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。



　　第十四条　已经登记农村住房抵押权发生变更、转让或者消灭的，当事人应当依照房屋登记法等法律法规办理变更、转移、注销登记。




第四章　农村住房抵押借款合同的签订与履行




　　第十五条　农村住房抵押借款申请经金融机构审查同意后，签订抵押借款合同。抵押借款合同必须由借贷双方、抵押人及房屋共有人签章　。



　　第十六条　抵押借款合同及有关资料，金融机构认为有必要的，可以经公证机关对其进行公证。



　　第十七条　抵押借款期限短期贷款最长不超过一年，中长期贷款一般为一至三年，一般不得展期。



　　第十八条　农村住房的抵押率由金融机构根据其在抵押期内的折旧、价格变化及处理费用等情况确定。



　　第十九条　借款人提前偿还贷款的，应当按照实际借款的期间计算利息。




第五章　农村住房抵押权的实现




　　第二十条　债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；协议不成的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。



　　抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。



　　折价、拍卖、变卖抵押房屋的受让人必须是符合受让条　件的农村居民。



　　第二十一条　抵押房屋折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由借款人清偿。



　　第二十二条　抵押权实现以后，未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途。




第六章　农村住房抵押借款的管理




　　第二十三条　抵押权利凭证交由金融机构保管。



　　第二十四条　抵押权利凭证须入表外科目管理，建立权利凭证登记簿，并做到账实相符。



　　第二十五条　金融机构应经常检查抵押房屋状况，对被拆迁、出售、转让、馈赠或再抵押状况的，应及时处理。



　　第二十六条　借款方不按约定用途使用贷款的，金融机构有权收回部分或全部贷款，并按规定加收罚息。



　　第二十七条　抵押借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉。




第七章　附 则




　　第二十八条　本办法由市农办负责解释。



　　第二十九条　本办法自公布之日起施行，《湖州市区农村农民房屋抵押登记办法（试行）》（湖政办发〔2001〕98号）同时废止。