福建省厦门市人民政府


厦门市物业管理服务收费办法
厦门市人民政府



第一条 为规范本市物业管理服务收费，维护物业管理单位、业主和非业主使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《厦门市价格管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《厦门市居住小区物业管理规定》等法规、规章的规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市范围内实行物业管理服务的小区和楼宇的收费活动。
第三条 本办法所称物业管理服务收费，是指经工商行政管理机关登记注册和市建设委员会资格认可的物业管理单位，接受开发建设单位或业主（小区）管理委员会（以下简称“业主管委会”）的委托，对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、安全防范和环境等项目开展日常维
护、修缮、整治及提供其它相关管理服务所收取的费用及其收费行为。
第四条 市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关。
市建设委员会在其职责范围内与市物价局密切配合，共同做好物业服务收费的监督管理工作。
第五条 本办法下列用语的含义是：
㈠ 物业管理服务费包括综合管理服务费、停车场收费、特约服务费及其它经济收入。
㈡ 综合管理服务费，是指物业管理单位为业主和非业主使用人提供的小区、楼宇公共部位、公共场所、公共事务管理服务所收取的费用。
㈢ 特约服务费，是指物业管理单位应业主或非业主使用人要求而提供的个别服务所收取的费用。
㈣ 其它经济收入，是指开发建设单位按市政府有关规定向业主管委会提供的商业用房及小区、楼宇范围内可以产生经济收入的公用配套设施、设备和公共场地由物业管理单位按物业委托管理合同经营所产生的收入。
㈤ 装修保证金，是指业主和非业主使用人在入户装修时，为保证遵守有关规定，维护房屋总体安全而向物业管理单位预交的押金。
㈥ 公共水电费，是指小区、楼宇的消防和对讲系统，公共部位照明、清洗和绿化，及电梯、中央空调、水泵等机电设备运行电费和其它公共用电、用水的费用开支。
第六条 物业管理单位收取的综合管理服务费实行基准价管理。基准价按小区、楼宇类型，经市物价局按咨询听证程序核定，并报市政府批准后，于每年1月31日向社会公布。
由政府统一建设的小区、楼宇物业综合管理服务收费标准，应低于非政府统一建设的小区、楼宇物业综合管理服务收费标准。
物业管理服务范围内的停车场收费实行政府定价，其管理办法由市政府另行制定。
物业管理单位为业主和非业主使用人提供的特约服务，市物价局有收费标准的按规定执行，没有规定收费标准的实行经营者定价。
第七条 物业管理服务收费实行经营性收费许可证制度，物业管理单位应亮证收费，并接受市物价局年审。
第八条 物业管理服务费的支出由以下项目构成：
㈠ 直接参与管理、服务人员的工资和按规定提取的福利、社保费用；
㈡ 公共设施、设备正常运行和维护费用；
㈢ 绿化、美化费用；
㈣ 清洁、保洁、消毒等卫生费用；
㈤ 安全防范费用；
㈥ 物业管理单位和业主管委会办公费用；
㈦ 纳入委托管理服务合同的固定资产折旧费用；
㈧ 特约专项服务费用；
㈨ 法定税费；
㈩ 合理利润。
第九条 实行经营者定价的物业管理服务收费项目和标准，由物业管理单位与业主管委会或业主和非业主使用人协商议定，并向市物价局备案。
第十条 物业管理单位收取综合管理服务费，应提供下列服务项目：
㈠ 物业管理服务范围内的公用设施、设备、场所的日常养护、维修和管理，监督业主和非业主使用人按有关规定装修、使用房屋；
㈡ 与小区或楼宇管理服务收费标准要求相适应的安全防范服务；
㈢ 环境卫生管理，包括物业管理服务范围内的公共场所、道路、电梯、公共水池和水塔、化粪池的清洁、保洁、消毒和垃圾收取；
㈣ 园林绿地以及环境美化的日常维护、管理；
㈤ 协调解决日常工作、生活中所涉及的其它公共事务；
㈥ 物业委托管理合同中规定的其它服务项目。
第十一条 综合管理服务费标准需低于基准价的，由物业管理单位与业主管委会或业主和非业主使用人代表协商制定，并报市物价局备案。
因增加服务内容或被各级政府评为优良的小区、楼宇，其收取的综合管理服务费需高于基准价格的，须向市物价局提交书面申请，经审核批准后方可执行。
前款提交的书面申请应包含以下内容：
㈠ 物业所在位置、建筑总面积、建筑物或小区、楼宇功能配置情况；
㈡ 物业委托管理合同及业主管委会、业主和非业主使用人对调高收费标准的意见；
㈢ 物业单位经营现状及人员配备；
㈣ 增加的服务项目与内容，或被各级政府评定为优良小区、楼宇的证明以及拟报的收费标准；
㈤ 年度物业管理服务费用收支预决算；
㈥ 企业工商登记证书、企业资质等级证书等有关资料。
市物价局应自收到申请书之日起十五日内提出审核意见，并书面送达申请人，逾期未答复的，视为同意。
第十二条 业主或非业主使用人在取得入住合法手续或租赁合同之日起，应按规定支付综合管理服务费和应摊公共水电费。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由开发建设单位支付综合管理服务费。
第十三条 尚未入住的业主或非业主使用人按入住户分摊标准的50％分摊公共水电费。
尚未出售的住宅和非住宅房屋由开发建设单位按前款分摊标准分摊公共水电费。
第十四条 物业管理单位使用开发建设单位按市政府有关规定向业主管委会提供的商业用房以及小区、楼宇范围内的公用配套设施、设备和公共场地，以自有资金投入商业性经营的，其利润分配比例由物业管理单位与业主管委会协商议定。
第十五条 综合管理服务费按建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》及本市有关规定分摊计算。
综合管理服务费，小区的每半年收取一次，楼宇的按月收取。
第十六条 高层楼宇的电梯、中央空调和水泵等机电设备运行电费及其他公共水电费的收取，物业管理单位应以每个水电计费总表为计费单位，公布每月使用公共水电费的度数、单价、总额及分摊办法，按实际支出费用和约定方式向计费单位全体业主和非业主使用人合理分摊，单项收
支并按月代收代缴。
物业管理单位代收代缴水、电费等政府定价的价格，必须按分类价格分别执行，不得自行加价，不得以任何借口混合收费。
第十七条 房屋装修保证金应在装修户与装修单位签订装修合同后或发生实际装修前，由物业管理单位向装修户收取。
房屋装修保证金按每单元建筑面积每平方米15元的标准收取（最高限额为5000元），装修完毕，应由物业管理单位验收，没有破坏主要房屋结构或平面的，装修保证金应在验收后如数退还，其代管利息应作为物业管理单位承担监管任务的费用列入收支范围；破坏主要房屋结构或
平面的，物业管理单位有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可会同有关部门进行强制恢复；造成损失的有权要求责任人赔偿。
第十八条 按规定由开发建设单位缴交的各项行政事业性收费不得摊给业主和非业主使用人。
开发建设单位应承担物业扫尾工程全部费用。物业管理单位接手物业管理时应监督开发建设单位完成扫尾工程，不得将扫尾工程费用以任何形式分摊给业主和非业主使用人。
开发建设单位应承担尚未出售或租赁的建筑面积的各项应摊费用，以及施工用水电未办理民用水电供应手续前所发生的价格差额。
第十九条 向物业管理单位或委托物业管理单位收取的行政事业性收费，收费单位应在《企业税外收费负担监督卡》上登记，不作登记的，物业管理单位有权拒绝。
市政、城管、园林、公安等部门委托物业管理单位的收费，须是经价格行政管理部门批准的行政事业性或经营性收费，并应向承担代办业务的物业管理单位支付一定的代办费。
物业管理单位已接受委托实施管理，或相应收取综合管理服务费的，其它单位和部门不得再重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条 物业管理单位在物业管理服务收费方面享有下列权利：
㈠ 有权要求业主和非业主使用人按物业委托管理合同和规定的收费标准，交纳物业管理服务费；
㈡ 业主或非业主使用人不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权要求其限期缴交，并从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0·3％的滞纳金。逾期不交欠缴费用和滞纳金的，提交业主管委会处理或采取公布欠缴户名单的方式追缴，也可依法向人民法院提起诉讼；
㈢ 有权依据物业委托管理合同，要求业主管委会协助解决物业管理服务收费方面的有关事宜。
第二十一条 物业管理单位在物业管理服务收费方面应履行下列义务：
㈠ 物业管理单位应在物业委托管理合同中详细写明所提供的服务项目、服务质量和数量标准，并接受有关部门、业主管委会或业主和非业主使用人代表的监督。
㈡ 履行物业委托管理合同，依法收费，并提供合法收款票据。收款票据应填写每项收费的全称、收费单位、数量、单价及金额；
㈢ 物业管理服务收费应明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布；
㈣ 物业管理单位不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月；
㈤ 物业管理单位应每半年公布一次财务收支项目，接受业主管委会或业主和非业主使用人的监督，并在下年初向业主管委会提交上年度收支决算报告和下年度收支预算报告；经业主管委会及有关部门确认的物业管理单位的不合理支出，物业管理单位应从自有资金中补偿；
㈥ 物业管理单位出台的具有普遍性的收费、维修方案，应提交业主管委会审议；属政府指导价、政府定价的收费标准，应经物价局批准后方可实施；
㈦ 对公共设施维修、养护不善或因没有及时修理而造成业主或非业主使用人损失的，物业管理单位应负责赔偿；
㈧ 物业管理单位对社会上的各种集资、捐赠等，未经业主管委会或业主和非业主使用人代表同意，不得列支。
㈨ 物业管理单位发生改变时，物业管理单位应对其管理过程中所造成的亏欠款在商定的时限内予以催缴；不足部分，物业管理单位应先从自有资金中垫付。
第二十二条 业主管委会在物业管理服务收费方面的职责：
㈠ 业主管委会应代表全体业主及非业主使用人的合法权益，根据本办法的规定和物业委托管理合同，对物业管理单位的收费和收支平衡情况实行监督；
㈡ 业主管委会的正常活动经费，由物业管理单位从物业管理服务收入中提取，其提取范围、比例、开支项目及标准，应经业主大会通过；
㈢ 审议、确定楼宇服务内容、项目方案；审议批准物业单位对公用设施的大、中修或更新改造的工程项目和预决算方案；
㈣ 配合有关部门检查、监督物业管理单位服务收费标准的执行及收支情况；督促业主及非业主使用人履行物业委托管理合同，按时交纳管理服务费用；
㈤ 协调业主和非业主使用人与物业管理单位的收费关系，共同维护小区、楼宇利益，降低公共支出成本。
第二十三条 物业管理单位与业主和非业主使用人之间发生收费争议，业主管委会无法协调或协调不成的，可由市物价局进行调处，也可通过诉讼程序解决。
第二十四条 有下列行为之一的，由物价检查机构依照《厦门市价格管理条例》等有关规定予以处罚：
㈠ 越权定价、擅自设立收费项目收费或擅自提高收费标准的；
㈡ 不按规定的收费日期和收费期间提前收费的；
㈢ 不按规定实行明码标价的；
㈣ 提供服务质价不符的或只收费不服务或多收费少服务的；
㈤ 其它违反本办法的行为。
第二十五条 本办法由市物价局负责解释。
第二十六条 本办法自1998年2月1日起施行。



1997年11月25日
湖北省人民政府


湖北省人民政府令
第226号

　　《湖北省锅炉压力容器压力管道和特种设备安全监察管理办法》已经2002年3月19日省人民政府常务会议审议通过，现子公布，自2002年6月1日起施行。

省 长

二00二年四月八日





湖北省锅炉压力容器压力管道和特种设备安全监察管理办法

第一章 总 则

　　第一条 为了加强锅炉压力容器压力管道和特种设备的安全监察，确保安全生产，保障国家和人民生命、财产安全，维护杜会稳定，根据国家有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。
　　第二条 在本省行政区域内从事锅炉压力容器压力管道和特种设备（以下简称锅容管特）设计、制造、安装、使用、检验、修理（维修保养）和改造活动，必须遵守本办法。
从事锅容管特设计、制造、安装、使用、检验、修理（维修保养）和改造活动，必须严格执行国家有关标准和技术规程。
　　第三条 本办法所称锅炉是指各类锅炉；压力容器是指压力大于或者等于0．1MPa的固定式和移动式压力容器；压力管道是指介质为气体或液化气体的承压管道；特种设备是指由国家认定的，因设备本身和外在因素的影响容易发生事故，并且一旦发生事故会造成人身伤亡及重大经济损失的危险性较大的设备（包括电梯、起重机械、厂（场）内机动车辆、客运索道、游艺机和游乐设施等）。
　　特种设备安全监察范围按照国家质量监督检验检疫总局制定的安全监察目录执行。
　　船舶、机车、核能装置、军事装备上的锅容管特，不适用本办法。
　　第四条 县级以上质量技术监督行政部门负责本行政区域内的锅容管特安全监察工作。
　　市、州以上质量技术监督行政部门的锅容管特检验机构，根据国家有关法规的授权，负责锅容管特的监督检验工作。
　　第五条 县级以上人民政府应当按照国家有关规定，加强本行政区域内锅容管特安全防范管理工作，制定应急处理预案，督促事故隐患的排除，并采取行政措施，迅速和妥善处理事故。
　　县级以上人民政府相关部门按照职责分工，明确本部门安全事故的防范责任，做好本部门锅容管特的安全管理工作。


第二章 安全责任和义务

　　第六条 从事固定式压力容器、车载液化气罐或者压力管道设计的单位和从事锅容管特及其涉及安全性能的元、附、配件的制造、安装、修理（维修保养）、改造的单位，必须取得相应的资格证书，方可从事批准范围的相关活动。法律、行政法规另有规定的，从其规定。
　　已取得锅炉、气瓶、医用氧舱、客运索道、游艺机或游乐设施制造资格的单位，其相关产品的设计文件，必须经省以上质量技术监督行政部门核准后，方可用于产品制造。
　　第七条 设计、制造、安装、修理（维修保养）、改造者应对锅容管特的安全性能负责。其产品的安全性能，应符合国家有关标准和技术规程的要求。
　　第八条 制造者应对其生产的产品出具产品合格证书。
　　按照国家有关规定，制造者应自觉接受锅容管特检验机构的安全性能监督检验，取得相应的证书。
　　第九条 销售者不得销售未取得设计、制造许可证及其他合法资格证书和安全性能监督检验证书的锅容管特及其涉及安全性能的元、附、配件等产品。
　　销售者应验明产品的合格证、安全性能监督检验证书等文件，以保证所销售的产品质量合格、符合安全性能要求。
　　瓶装气体和气瓶销售者应在市、州以上质量技术监督行政部门办理安全注册。
　　第十条 使用者应对锅容管特的使用安全负责。
　　（一）使用者应在规定的时限内，向质量技术监督行政部门申办有关新建事项，办理使用登记手续，并取得使用登记证或检验合格标志；
　　（二）使用者对设备存在的事故隐患必须立即排除；
　　（三）使用者必须按照国家有关规定，建立健全安全管理制度，配备持证专业人员或者委托本办法规定的具有相应资格的专业机构，从事维修、保养工作；
　　（四）锅炉水处理必须执行国家有关规定，确保锅炉安全运行；
　　（五）移装或者报废在用锅炉压力容器，使用者应向原发证机关注销使用证。液化石油气钢瓶使用期超过15年的，应报废处理；
　　（六）使用者必须按照国家有关规定，按时向检验机构申报定期检验，并按照国家现行的收费标准缴纳检验费。
　　第十一条 从事移动式压力容器充装的单位（以下简称充装单位），必须取得市、州质量技术监督行政部门颁发的充装安全注册证书，方可从事充装活动。
　　充装单位在充装前，必须对移动式压力容器的安全状况进行检查，对超过定期检验周期或者不能保证充装和使用安全的移动式压力容器，不得给予充装。
　　气瓶充装单位只能充装自有气瓶和由其托管的气瓶，不得为其他单位和个人充装气瓶（车用气瓶除外）。
　　第十二条 锅炉压力容器压力管道安装（包括移装）或对锅炉压力容器的受压部件进行重大修理和改造前，安装、修理、改造单位，必须向使用单位所在地的市、州以上质量技术监督行政部门申报核准后，方可施工。
　　安装、大修、改造特种设备前，使用单位必须持施工方案等相关资料到所在地的市、州以上质量技术监督行政部门备案。
　　第十三条 从事锅容管特设计、制造、安装、使用、检验、修理（维修保养）、改造以及从事移动式压力容器充装的特种作业人员、设备操作人员，必须经市、州以上质量技术监督行政部门考核合格，并发给相应资格证书，方可从事批准范围内的相关活动。
　　第十四条 锅容管特制造、安装、检验、修理（维修保养）、改造单位以及移动式压力容器充装单位的法定代表人变更的，应当告知原发证机关；单位名称变更的，必须向原发证机关申请更换资格证书。
　　锅容管特及其涉及安全性能的元、附、配件制造单位变更制造场所的，必须经原发证机关重新审批后，方可继续制造。
　　第十五条 锅容管特发生事故后，事故发生单位必须及时向当地质量技术监督行政部门和有关行政部门报告，采取有效措施防止事故扩大，抢救伤员，保护事故现场，接受并协助质量技术监督行政部门和有关行政部门进行事故调查工作，不得隐匿、瞒报。


第三章 安全监察

　　第十六条 市、州以上质量技术监督行政部门负责对本行政区域内锅炉压力容器进行登记，并发放使用登记证件。
　　市、州以上质量技术监督行政部门负责对本行政区域内在用锅容管特的定期检验工作进行监督管理，将有关检验任务计划报告省质量技术监督行政部门，并下达年度定期检验任务。
　　质量技术监督行政部门必须按照国家有关规定对锅容管特安全事故进行调查、处理，负责本行政区域内锅容管特事故的统计上报工作，并向当地安全生产综合管理部门报告有关情况。
　　第十七条 锅容管特安全监察人员，必须经专门培训考核，并取得国家质量监督检验检疫总局颁发的安全监察员证。在行使安全监察职权时，应当示证。
　　第十八条 质量技术监督行政部门依照本办法进行安全监察时，可以行使下列职权：
　　（一）对行政相对人从事锅容管特的设计、制造、销售、安装、使用、检验、修理（维修保养）、改造活动的相关场所实施现场检查，调查了解有关情况；
　　（二）查阅、复制行政相对人有关合同、票据以及其他资料；
　　（三）发现行政相对人违反有关法律法规和技术标准、规程的行为或者有其他不安全因素的，现场责令其停止违规行为，必要时向其发出《锅容管特安全监察意见书》，督促其及时予以解决，并可查封扣押相关制品、工具。
　　对质量技术监督行政部门进行的监督管理和安全监察工作，行政相对人应积极配合，不得拒绝。
　　第十九条 质量技术监督行政部门应对取得锅容管特相关资格的单位和个人，实施严格的监督检查。发现其不具备安全条件的，应向发证机关报告，由发证机关撤销原批准的资格。

第四章 法律责任

　　第二十条 违反本办法规定，有下列情形之一的，由县级以上质量技术监督行政部门处以违法所得三倍以下的罚款，最高不得超过3万元，没有违法所得的，处以1万元以下的罚款，并可撤销相应资格：
　　（一）未取得相应资格证书从事锅容管特设计、制造、安装、修理（维修保养）和改造活动的；
　　（二）对超过定期检验周期或者不能保证使用安全的移动式压力容器进行充装的；
　　（三）气瓶充装单位为其他单位和个人充装气瓶的。
　　第二十一条 违反本办法规定，使用未取得使用登记证或检验合格标志、超过定期检验周期的锅容管特，由县级以上质量技术监督行政部门责令其按照《锅容管特安全监察意见通知书》整改，逾期不改的，处以1万元以下罚款。
　　第二十二条 违反本办法规定，未取得设备操作人员资格证书的，由县级以上质量技术监督行政部门责今其改正，拒不改正的，可对个人处以1000元以下罚款。
　　第二十三条 检验机构不按照有关规定履行职责，由发证机关予以警告，并视情节暂停或者取消其检验资格。
　　第二十四条 违反本办法规定，构成犯罪的，移送司法机关追究有关责任人的刑事责任。
　　第二十五条 锅容管特安全监察部门和监督检验机构应当依法履行职责而未履行，或者未按照规定的职责和程序履行，发生特大安全事故的，对部门或机构的主要负责人和直接责任人依照国家有关规定追究行政责任。
　　第二十六条 锅容管特的安全监察、监督检验人员，玩忽职守、徇私舞弊、泄露或剽窃商业秘密的，由所在单位视情节及后果，给予相应的行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关追究其刑事责任。
　　第二十七条 当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行具体行政行为的，由作出具体行政行为的机关申请人民法院强制执行。

第五章 附 则

　　第二十八条 本办法自2002年6月1日起施行。